"YAPI KREDI GYO GENEL MUDURU HAKAN KODAL;
`Sehre yakin bolgeler prim yapacak` Gecmiste her zaman yatirimcisina cok kazandiran gyarimenkul sektoru, uzun zamandan sonra ilk kez fiyat dususleri yasadi. danyada ve Turkiye`deki olumsuz ekonomik ve politik gleismelerden ekilenen sektorde son alti aydir yasanan fiyat dususleri, yatirimlarin rotasini bu asektore kaydirdi. Istanbul`da sehir merkezi disindaki yeni yapilanan bolumlerin bir kismi prim yapmaya devam ederken, ozellikle nakit sikisikligindan dolayi yuzde 30`lara varan fiyat dususleri yasandi. Yapi Kredi Koray Gayrimenkul Yatirim Ortakligi (GYO) Genel muduru Hakan Kodal, sektorde yasanan egilimleri, prim yapacka bolgelir, orta ve uzun vadeli yatiricilar icin GYO-larin avantajlarini degerlendirdi. GYO her seyden once gayrimenkullerden olusan veya gayrimenkule dayali sermaye piyasasi araclarindan olusan bir portfoy yonetimidir. GYO adi uzerinde, gyarimenkule yatirim yapan sirketlerin halka acilarak, halktan topladiklari sermaye ile bagimsiz karar alma mekanizmalari sayesinde, bagimsiz bir yapida bu forlari degarlendirmeleridir. Dolayisiyla ozu bir portfoy yonetimi sirketidir. Farkli olan tarafi, elinde bulundurdugu fonlari agirlikli olarak gayrimenkulde degrlendirmeleri Uluslararasi anlamda baktigimizda, GYO`larin ticari gayrimenkul piyasasina yatirim yapip, tamamiyle kira gelirinden elde ettigi kazanc uzerine stratejilerini insa ettigini goruyoruz. bu sirketlerin amaci her seyden once gelirlerini ortaklarina dagitabilmek, Turkiye`deki ve gelisen ulkelerdeki orneklerine baktigimizdaysa, yatirimlarin sadece kira geliri uzerine degil, daha spekulatif ve daha yuksek kazanca yonelik yaklasimlarla bulundugunu soyleyebiliriz. Turkiye`de gecmisi bes yil olan GYO kavrami henuz tam anlamiyla anlatilabilmis degil Toplam portfoy buyuklukleri 500-600 milyon dolar civarinda. Toplam piyasa degerlerine baktigimizda da, borsa icinde ufak bir deger olduklarini goruyoruz. Bir buyukluk sikintimiz var, yatirici acisindan az taninma sikintisi var. bilancolarin okunmasi sikintisi var. Bizim bilancolarimiza bakan, Turk yatiricilar, basit bir hesapla fiyat/kazanc oranima bakarar karliga karar veriyor. Yurtdisi standartlara gore ise onemli faktorlerden biri net aktif buyukluk ile piyasa degerinin karsilastirilmasidir. bu sikintilar bizim daha genis kitlelere yayilmamizi engelliyor. Ancak onumuzdeki bir-iki yillik donemde yavas yavas borsadaki performansi artacagina inaniyorum. Turkiye`de ozelikle son 15 senelik donemde gayrimenkuldeki performans cok yuksekti. Ozellikle buyuk sehirlerde goclerden kaynaklanan talep fazlasi vardi ve gayrimenkul ciddi anlamda prim yapti. 94 krizinden sonra 95 yilindan bu yana talepte biraz daha secici bir artis var. Son alti aylik donemde sadece luks ve ikinci konut piyasasinda nakit sikisikligindan kaynaklanan dususler oldu. Ozellikle tekstil piyasasi cok buyuk yatirimlar yapmisti. Bazi alanlarda yuzde 30`a varan dususler oldu. fakat bundan sonra cok ciddi bir dusus olacagina inanmiyorum. Son bes senelik donemde Istanbul yavas yavas cekirdeginin disina cikmaya basladi. Bu cekirdegin dogal olarak bogazlar tarafindan ikiye bolundugunu dusunersek, ulasim problemlerinden dolayi iki ayri kutup olusmaya basladi. Insanlar daha izole bolgelere, kendi icinde uyummu projelere yoneliyorlar. Bu bir arad moda haline gelen sehir disina kacista, insanlar uzun mesafedeki yerlerin o kadar pratik olmadigini gordu. Insanlar bir anda gittiler, sonra, bir kismi geri dondu. burada sehir merkezine daha yakin yeler onem kazanacak. Kemerburgaz, Buyukcekmece, Zekeriyakoy, Kilyos gibi bolgeler Avrupa yakasinda on plana cikiyor. Asya yakasinda bu yapilanma yeni yeni basliyor. Omeli tarafi onumuzdeki donemde prim yapacak bolgelerden biri. kemerburgaz gibi sehre daha yakin bolgeler gelecekte onem kazanacak. Artik ikinci ev kavraminin ortadan kalkacagina inaniyoruz. Ozellikle orta gelir grubuna hitap eden birinci konut pazarinin en cok buyuyecek sektorlerden biri. Artik cok luks konutlarda bir doyuma ulasildi. Uzun vadeli kredi kaynaklarin olmamasi, ortave alt gelir grubunun 20-30 sene vadeli kredilerle ev almasini engelliyor. Kooperatiflerle Bahcesihir tarzi yapilanmalar arasinda projelere ihtiyac var. devletin bu konuya uzun vadeli kaynak ayirmasi lazim. Turkiye`nin kredi riski asagi inerse kapida bekleyen yabanci yatirimcilar, uzun vadeli kaynaklar var. Projenin kendi ic karliligi bizim icin birinci derecede onemli. bizim portfoyumuzde Istanbul Istanbul`un agirligi onemli bir boyutta, fakat konuttaki tek yatirimimiz degil. ticaride de Yapi Kredi Plaza ofis katlarimiz var. Su anda portfoyumuzun agirligini likit yuksek getirisi olan konut projeleri olusturuyor. Biz bir portfoy yonetimi sirketiyiz dolayisiyla konut satmanin otesinde kira geliri hedefli projelere yonelecegiz. 98`de hedef olarak 7-8 tane alisveris merkezi belirledik. Baska sirketlerle ortaklasa birtakim projelere girmeyi hedefliyoruz. 98`de85-90 milyon dolar net aktif buyuklugumuz var, bunu uc senede iki katina cikarmayi hedefliyoruz. Uc sene icinde 80-100 milyon dolar yatirim ongoruyoruz. En azindan onumuzdeki bir iki senelik donemde saglam bir portfoy olusturup bunun uzerine de kredi unsuru ile daha saglikli buyumeyi tesisa etmek istiyoruz. (PARAMATIK)