Toki- Belediye Kredileri
Belediye Kredileri
Bigpara Haber
14.11.1992 tarihli Resmi Gazete`de yayımlanarak yürürlüğe giren "Belediye Arsaları Üzerinde Toplu Konut ve Kentsel Çevre Üretimi ve Kredilendirilmesine Dair Yönetmelik" çerçevesinde, Belediye mülkiyetinde en az 400 konutun sığabileceği büyüklükte, toplu konut yapımına fiziki ve maliyetler açısında engeli olmayan, Valilikçe Toplu Konut Alanı ilan edilmiş bölgelerde, Belediye ve İdare işbirliği ile geliştirilen ve konut büyüklüğü 100 m2`yi geçmeyen toplu konut projelerine kredi desteği verilmektedir.
Belediyelere, yatırıma hazırlayacakları bu bölgenin projelerinin hazırlanması ve müşavirlik hizmetleri için yapacakları harcamaları karşılamak üzere Teknik Hizmetler Kredisi açılmaktadır. Teknik Hizmetler Kredisi geri ödemelerinin vadesi; yörelere göre 3-5 yıl arasında değişen ödemesiz dönemlerden sonra 5-10 yıl arasında değişmektedir.
Bu projeler kapsamında üretilen konutlar için; Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca her yıl ilan edilen birim m2 maliyetleri esas alınarak Konut Büyüklüğüne göre maliyetlerin belli bir yüzdesi kredi olarak açılmaktadır. Kredilerin geri ödemelerine inşaatların tamamlanmasını takip eden 3. ayda başlatılmaktadır. Kredinin geri ödeme süresi 10 yıldır.
İdare, 14 Kasım 1992 tarih ve 21405 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan BELEDİYE ARSALARI ÜZERİNDE TOPLU KONUT VE KENTSEL ÇEVRE ÜRETİMİ VE KREDİLENDİRİLMESİNE DAİR YÖNETMELİK ile belirlediği kriterlere uyan belediyelere Teknik Hizmetler ve Konut Kredileri sağlamaktadır.
ANCAK HALİHAZIRDA YENİ BELEDİYE PROJESİ KABUL EDİLMEMEKTE OLUP, MEVCUT PROJELERİN KREDİLENDİRİLEREK TAMAMLANMASI ÇALIŞMALARI DEVAM ETMEKTEDİR.
Yönetmelik uygulamaları ile ilgili genel kurallar aşağıda belirtilmiştir.
1. Başvuru ve Toplu Konut Uygunluk Belgesi verilmesi:
Belediyeler toplu konut yapımına uygun ve en az 400 konutun sığabileceği bir bölge seçmektedirler. Seçilen bölge için toplu bölgesi konut ön fizibilite raporun ve eklerini DÖKÜMAN 1 ve DÖKÜMAN 2 hazırlayarak İdareye resmi başvurularını yapmaktadırlar. Başvuru uygun bulunursa uygunluk belgesi verilmekte ve kredi işlemlerine geçilmektedir. Uygunluk belgesi verilen belediyeler ile Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri protokolü DÖKÜMAN 3 imzalanmaktadır.
2. Yatırıma hazırlık çalışmaları ve Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi verilmesi:
Belediyeler İdarenin ön yeterlilik verdiği müşavirleri DÖKÜMAN 4, 5 ve 6 da belirtilen usullere uygun olarak davet usulü ihale ile seçmektedir. Yönetim müşaviri, proje ve teknik hizmetler müşaviri ve inşaatların başlaması aşamasında inşaat kontrollük hizmetleri müşaviri seçilerek bir sözleşme imzalanmaktadır. Bu aşamada, bankalara başvurularak Teknik Hizmetler Kredisi sözleşmesi imzalanmakta ve bölge hesabı açtırılmaktadır. Bu hesabın girdileri Teknik Hizmetler Kredisi ile belediyelerin arsa satışlarından elde ettikleri gelirler olup müşavirlik hizmetlerinin karşılığıdır.
3. Yatırım dönemi çalışmaları, altyapı finansmanı ve konut kredileri:
Yatırım Uygunluk Belgesinin alınmasından sonra talep örgütlenmesi iki yolla yapılmaktadır. Bunlardan biri arsaların ihale yolu ile ve DÖKÜMAN 7 kapsamında satışıdır. Diğer yol ise arsanın belediye veya kurduğu şirketler tarafından konut üretimi ve satışını öngörerek DÖKÜMAN 8 kapsanımda satışıdır. Arsalar edinildikten sonra belediyeden konut uygulama projeleri temin edilmekte ve DÖKÜMAN 9 kapsamında konut inşaatlarının ihalesi yapılarak kazanan müteahhit ile belediye arasında bir SÖZLEŞME imzalanmaktadır. Bu arada Konut Kredisi Uygunluk Belgesi için de bankaya başvuru yapılmaktadır. Belgenin geçerlilik süresi 6 ay olup; krediden yararlanacak olan hak sahipleri inşaat bedelinin konut kredisi dışında kalan bölümünün yarısını peşin kalanını da inşaat süresince aylık taksitler halinde ve senet karşılığı bankada açılan Konut Yapım Hesabına yatırmak zorundadır. Senetler her yıl başında yıllık fiyat artış oranında arttırılarak yenileri ile değiştirilmektedir.
Konut kredisi Bayındırlık Bakanlığı` nın sosyal konutlar için yayınladığı birim maliyetler üzerinden konutların brüt inşaat alanlarına tekabül eden inşaat maliyetlerinin %60-75 ini karşılayacak miktarda açılmaktadır. Konut inşaat seviyelerinin, konut sahiplarinin kendi çabaları ile % 25 seviyeye gelmesinden sonra kredi işleme sokulmakta ve 4 dilim olarak verilmektedir. Konutlar 24 ay içinde tamamlanmak zorundadır.
Kesin fizibilite raporunda yapılacağı açıklanan altyapı ve sosyal donatının Toplu Konut Bölgesi hesabında biriken arsa satışı gelirlerinden yapılması belediyenin sorumluluğu altındadır. Projeye bağlı stabilize yol ile sanat yapılarının, su, kanalizasyon ve elektrik tesisatının konutların iskana açılması sırasında bitirilmiş olması gereği belediyelerin sorumluluğundadır.
4. Kredi geri ödemeleri ve teşvik uygulamaları:
Konut yaptıranlara açılan Konut Kredileri ile belediyelere açılan Teknik Hizmetler Kredileri toplu konut bölgelerinin bulunduğu kentlerin büyüklük ve konumlarına göre indirimler içermektedir. Kredi geri ödemeleri ile ilgili bilgi aşağıda verilmiştir.
a. Teknik Hizmetler Kredilerinde geri ödemesiz süre 3 ile 5 yıl arasındadır. Geri ödeme süresi ise 60-120 ay arsındadır. Kredi geri ödeme faizi değişken olup, İdare tarafından ve TÜFE ile memur maaş artış oranı gözönüne alınarak 12 aylık sürelerin sonunda belirlenir.
b. Konut Kredisi; geri ödeme süreci kredinin tamamının kullanımından sonraki üçüncü ay başlar ve 120-140 ay devam eder. Kredi geri ödeme faizi değişken olup, İdare tarafından ve TÜFE ile memur maaş artış oranı gözönüne alınarak 12 aylık sürelerin sonunda belirlenir.
5. Müşavirlik sistemi:
Teknik ve İdari hizmetler mesleki yeterlilik sağlanması amacı ile bağımsız müşavirlik kuruluşları tarafından yapılmaktadır. Yapılan hizmetler; Proje ve Teknik Hizmetler Müşavirliği, Yönetim Mişavirliği ve İnşaat kontrollük hizmetleri müşavirliğidir. İdare kendisine verilen tanıtım dosyaları üzerinden kadro ve deneyim kriterlerine göre uygun bulunan müşavirlere Önyeterlilik belgesi vermektedir. Belge alan kuruluşların tamamı belediyelere duyurulmakta ve ihale yolu ile müşavirlerini seçmeleri istenmektedir. Yönetmeliğe bağlı 4, 5 ve 6. DÖKÜMANLAR; ihale usulünü, ihale şartnamesini, müşavirlik sözleşmesi ve buna bağlı idari ve teknik şartnameyi içermektedir.
6. Bankacılık hizmetleri:
Hizmetler, Vakıflar Bankası T. A. O., Pamukbank T.A.Ş. Şekrban TAŞ veya İdarenin uygun bulacağı bankalar tarafından gerçekleştirilmektedir. Bankalar Yönetmelik ve ilgili dökümanlar uyarınca kredilerin açılması, kullandırılması, geri ödenmesi, teknik hizmetler ile konut ve altyapı yatırımlarının izlenmesi, denetlenmesi ve İdare namına açılan hesapların kullanımı konularında sorumludurlar. Bankaların bu hizmetleri yürütmesine esas olan sözleşmeler İdare ile banka ve BANKA İLE BELEDİYE arasında imzalanan sözleşmelerdir
Belediyelere, yatırıma hazırlayacakları bu bölgenin projelerinin hazırlanması ve müşavirlik hizmetleri için yapacakları harcamaları karşılamak üzere Teknik Hizmetler Kredisi açılmaktadır. Teknik Hizmetler Kredisi geri ödemelerinin vadesi; yörelere göre 3-5 yıl arasında değişen ödemesiz dönemlerden sonra 5-10 yıl arasında değişmektedir.
Bu projeler kapsamında üretilen konutlar için; Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca her yıl ilan edilen birim m2 maliyetleri esas alınarak Konut Büyüklüğüne göre maliyetlerin belli bir yüzdesi kredi olarak açılmaktadır. Kredilerin geri ödemelerine inşaatların tamamlanmasını takip eden 3. ayda başlatılmaktadır. Kredinin geri ödeme süresi 10 yıldır.
İdare, 14 Kasım 1992 tarih ve 21405 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan BELEDİYE ARSALARI ÜZERİNDE TOPLU KONUT VE KENTSEL ÇEVRE ÜRETİMİ VE KREDİLENDİRİLMESİNE DAİR YÖNETMELİK ile belirlediği kriterlere uyan belediyelere Teknik Hizmetler ve Konut Kredileri sağlamaktadır.
ANCAK HALİHAZIRDA YENİ BELEDİYE PROJESİ KABUL EDİLMEMEKTE OLUP, MEVCUT PROJELERİN KREDİLENDİRİLEREK TAMAMLANMASI ÇALIŞMALARI DEVAM ETMEKTEDİR.
Yönetmelik uygulamaları ile ilgili genel kurallar aşağıda belirtilmiştir.
1. Başvuru ve Toplu Konut Uygunluk Belgesi verilmesi:
Belediyeler toplu konut yapımına uygun ve en az 400 konutun sığabileceği bir bölge seçmektedirler. Seçilen bölge için toplu bölgesi konut ön fizibilite raporun ve eklerini DÖKÜMAN 1 ve DÖKÜMAN 2 hazırlayarak İdareye resmi başvurularını yapmaktadırlar. Başvuru uygun bulunursa uygunluk belgesi verilmekte ve kredi işlemlerine geçilmektedir. Uygunluk belgesi verilen belediyeler ile Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri protokolü DÖKÜMAN 3 imzalanmaktadır.
2. Yatırıma hazırlık çalışmaları ve Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi verilmesi:
Belediyeler İdarenin ön yeterlilik verdiği müşavirleri DÖKÜMAN 4, 5 ve 6 da belirtilen usullere uygun olarak davet usulü ihale ile seçmektedir. Yönetim müşaviri, proje ve teknik hizmetler müşaviri ve inşaatların başlaması aşamasında inşaat kontrollük hizmetleri müşaviri seçilerek bir sözleşme imzalanmaktadır. Bu aşamada, bankalara başvurularak Teknik Hizmetler Kredisi sözleşmesi imzalanmakta ve bölge hesabı açtırılmaktadır. Bu hesabın girdileri Teknik Hizmetler Kredisi ile belediyelerin arsa satışlarından elde ettikleri gelirler olup müşavirlik hizmetlerinin karşılığıdır.
3. Yatırım dönemi çalışmaları, altyapı finansmanı ve konut kredileri:
Yatırım Uygunluk Belgesinin alınmasından sonra talep örgütlenmesi iki yolla yapılmaktadır. Bunlardan biri arsaların ihale yolu ile ve DÖKÜMAN 7 kapsamında satışıdır. Diğer yol ise arsanın belediye veya kurduğu şirketler tarafından konut üretimi ve satışını öngörerek DÖKÜMAN 8 kapsanımda satışıdır. Arsalar edinildikten sonra belediyeden konut uygulama projeleri temin edilmekte ve DÖKÜMAN 9 kapsamında konut inşaatlarının ihalesi yapılarak kazanan müteahhit ile belediye arasında bir SÖZLEŞME imzalanmaktadır. Bu arada Konut Kredisi Uygunluk Belgesi için de bankaya başvuru yapılmaktadır. Belgenin geçerlilik süresi 6 ay olup; krediden yararlanacak olan hak sahipleri inşaat bedelinin konut kredisi dışında kalan bölümünün yarısını peşin kalanını da inşaat süresince aylık taksitler halinde ve senet karşılığı bankada açılan Konut Yapım Hesabına yatırmak zorundadır. Senetler her yıl başında yıllık fiyat artış oranında arttırılarak yenileri ile değiştirilmektedir.
Konut kredisi Bayındırlık Bakanlığı` nın sosyal konutlar için yayınladığı birim maliyetler üzerinden konutların brüt inşaat alanlarına tekabül eden inşaat maliyetlerinin %60-75 ini karşılayacak miktarda açılmaktadır. Konut inşaat seviyelerinin, konut sahiplarinin kendi çabaları ile % 25 seviyeye gelmesinden sonra kredi işleme sokulmakta ve 4 dilim olarak verilmektedir. Konutlar 24 ay içinde tamamlanmak zorundadır.
Kesin fizibilite raporunda yapılacağı açıklanan altyapı ve sosyal donatının Toplu Konut Bölgesi hesabında biriken arsa satışı gelirlerinden yapılması belediyenin sorumluluğu altındadır. Projeye bağlı stabilize yol ile sanat yapılarının, su, kanalizasyon ve elektrik tesisatının konutların iskana açılması sırasında bitirilmiş olması gereği belediyelerin sorumluluğundadır.
4. Kredi geri ödemeleri ve teşvik uygulamaları:
Konut yaptıranlara açılan Konut Kredileri ile belediyelere açılan Teknik Hizmetler Kredileri toplu konut bölgelerinin bulunduğu kentlerin büyüklük ve konumlarına göre indirimler içermektedir. Kredi geri ödemeleri ile ilgili bilgi aşağıda verilmiştir.
a. Teknik Hizmetler Kredilerinde geri ödemesiz süre 3 ile 5 yıl arasındadır. Geri ödeme süresi ise 60-120 ay arsındadır. Kredi geri ödeme faizi değişken olup, İdare tarafından ve TÜFE ile memur maaş artış oranı gözönüne alınarak 12 aylık sürelerin sonunda belirlenir.
b. Konut Kredisi; geri ödeme süreci kredinin tamamının kullanımından sonraki üçüncü ay başlar ve 120-140 ay devam eder. Kredi geri ödeme faizi değişken olup, İdare tarafından ve TÜFE ile memur maaş artış oranı gözönüne alınarak 12 aylık sürelerin sonunda belirlenir.
5. Müşavirlik sistemi:
Teknik ve İdari hizmetler mesleki yeterlilik sağlanması amacı ile bağımsız müşavirlik kuruluşları tarafından yapılmaktadır. Yapılan hizmetler; Proje ve Teknik Hizmetler Müşavirliği, Yönetim Mişavirliği ve İnşaat kontrollük hizmetleri müşavirliğidir. İdare kendisine verilen tanıtım dosyaları üzerinden kadro ve deneyim kriterlerine göre uygun bulunan müşavirlere Önyeterlilik belgesi vermektedir. Belge alan kuruluşların tamamı belediyelere duyurulmakta ve ihale yolu ile müşavirlerini seçmeleri istenmektedir. Yönetmeliğe bağlı 4, 5 ve 6. DÖKÜMANLAR; ihale usulünü, ihale şartnamesini, müşavirlik sözleşmesi ve buna bağlı idari ve teknik şartnameyi içermektedir.
6. Bankacılık hizmetleri:
Hizmetler, Vakıflar Bankası T. A. O., Pamukbank T.A.Ş. Şekrban TAŞ veya İdarenin uygun bulacağı bankalar tarafından gerçekleştirilmektedir. Bankalar Yönetmelik ve ilgili dökümanlar uyarınca kredilerin açılması, kullandırılması, geri ödenmesi, teknik hizmetler ile konut ve altyapı yatırımlarının izlenmesi, denetlenmesi ve İdare namına açılan hesapların kullanımı konularında sorumludurlar. Bankaların bu hizmetleri yürütmesine esas olan sözleşmeler İdare ile banka ve BANKA İLE BELEDİYE arasında imzalanan sözleşmelerdir