Konut sektöründe artan senetli satışların yarattığı riskler

Türkiye'de son dönemde konut satışlarının yarısından fazla senetle yapılmaya başlandı. Senetli satışların artmasında banka kredi faizlerin yükselmesi, bankların kredi verirken seçici olması gibi nedenler etkili.

Fercan Yalınkılıç
bigpara.hurriyet.com.tr

İstanbul Üniversitesi öğretim üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen toplam satış tutarının ne kadarının senetle yapıldığının belirlenmesinin zor olduğunu belirtse de, satışların yarısından fazlasının bu şekilde yapılmasının fikir verdiğini belirtti.

Hepşen, Senetle yapılan satışların en büyük riskin "firmaların kötü kredi geçmişine ya da kara listeye girmiş olan tüketicilere satış yapıp yapmadıkları olarak karşımıza çıkıyor," dedi.

Senetli satış piyasasının artmasının risklerini ve nedenlerini Doç. Dr. Hepşen'e sorduk.



Senetle satışta özellikle geçen yıl Ağustos’tan sonra hızlı bir artış göze çarpıyor. Bunun nedeni nedir?

Hatırlanacağı üzere, 2013 yılının ilk yarısında konut kredi faiz oranları tarihsel anlamda en düşük düzeylerdeyken, yılın ikinci yarısında ve özellikle de sonbaharla konut kredi faiz oranlarındaki yükseliş ivmesinin başlaması, geliştirici firmaların senetli satışlara yönelmesindeki önemli etken olarak karşımıza çıkıyor. Grafikten de görülebileceği üzere, aylık faizlerin %1li düzeylere yaklaşması senetli satışların %40’lı düzeylerin üzerine çıkmasına neden oluyor. Daha teknik bir ifadeyle, Ağustos sonrası dönemde senetli satışlar ile konut kredi faiz oranı arasında da pozitif yönlü 0,61’lik bir korelasyonun varlığından söz edebiliriz. Bir başka düşünce ise, satışların nispeten azalma evresine girmesiyle birlikte geliştiricilerin banka kredisi ve peşin satışlar dışında farklı yollar ve farklı finansman kaynakları ile likidite elde etme girişimlerini de senetli satışların artmasında etken kabul edebiliriz. Ayrıca, faiz yükünü yüklenmek istemeyen konut alıcısının geliştirici firmaların faizsiz ya da daha düşük faiz oranlarıyla sunduğu senetle satış opsiyonuna kaydığı belirtebiliriz. Firmaların ilave olarak bu dönemde çok sayıda senete dayalı kampanya yaptığını da söylememiz gerekir; işte bu noktada değişen Tüketici Kanunu ile birlikte uygulamaya giren inşaat bitirme sigortasının da tüketicileri koruyacağını ifade edebiliriz.

Senetle satış toplam miktarı hakkında bir veriniz var mı?

REIDIN-GYODER endeks kapsamında yayınlanan veriler incelendiğinde Mayıs ayında gerçekleşen satışlardan ciro anlamında elde edilen gelirlerin yaklaşık %50,1’inin senetli satışlardan elde edildiğini gözlemleyebiliyoruz. Kantitatif olarak senetli satış miktarını ölçmek bu durumda zor olmakla birlikte oransal olarak senet kullanımının beklentilerin üzerinde olduğunu söylemek mümkün.

Senetle satışın “gölge konut ekonomisi” yaratma riski var mı?

Açıkçası senet kullanımının gölge ekonomi yaratacağını düşünmüyorum. Ancak yine de özellikle kredi riski çerçevesinde senetli yapılan satışlarda geliştirici firmaların tüketicilerin ödeme yapılarını iyi analiz etmeleri gerektiği de muhakkak. Burada en önemli sıkıntı, firmaların kötü kredi geçmişine ya da kara listeye girmiş olan tüketicilere bu yönde bir satış yapıp yapmadıkları olarak karşımıza çıkıyor. Eğer hatalı bir karar söz konusu ise, firmaların ciddi bir riski de üstlenmeye devam ettiğini söyleyebiliriz.

Daha önce senetle satışın bu kadar yüksek olduğu bir dönem oldu mu?

REDIN tarafından derlenen veriler incelendiğinde geçtiğimiz 1 yıllık süreçte senetli satışların en fazla %53 ile Şubat 2014'te, %52 ile Aralık 2013'te ve %50 ile Mayıs 2014'te var olduğunu söylemek mümkün. Tabi burada bir başka önemli unsur, ilgili verileri önümüzdeki dönemde de yakın olarak takip ederek mevsimsellik etkisinin var olup olmadığına da bakılması gerekmektedir.

Senetle satış trendinin artmasını bekliyor musunuz?

Senet ile satışın artması, önümüzdeki dönemlerde beklediğimiz bir durum değil. Zira senetli satışların faiz oranları ile pozitif ilişkide olduğunu düşünürsek, önümüzdeki dönemlerdeki faiz oranlarının seyri senetli satışların seviyesini belirleyecektir. Eğer beklenildiği gibi konut kredi faiz oranlarında bir düşüş yaşanır ise, geliştiriciler tüketicileri banka kredisi kullanımına yönlendireceklerdir. Senet kullanım oranlarının bir müddet daha %50 seviyelerini koruyup kademeli olarak azalacağını söylemek mümkün.